Складская недвижимость России на горизонте 2012 года. 05.08.2010

Складская недвижимость России на горизонте 2012 года.

Интервью к.т.н. Елина Владимира Александровича, Председателя Совета директоров ЗАО "Смарт Лоджистик Групп"

Каков будет дефицит складских помещений в 2012 году, если будет вообще?

Ответ:  Вопрос не простой, тем более с точки зрения прогноза. Я думаю, что дефицит возникнет в Московском регионе, так как до кризиса 2008 года емкость рынка примерно соответствовала предложению, и даже наблюдался не большой  3% дефицит складов разных категорий. При этом в период кризиса многие проекты были заморожены, а от части проектов девелоперы вообще отказались. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области с большой долей вероятности дефицита не возникнет, так как на момент кризиса рынок складской недвижимости там был перегрет перепроизводством примерно на 20-25%. В городах - миллионщиках второй волны, таких как Екатеринбург, Новосибирск, Казань, возможно Волгоград и Ростов-на-Дону, скорее всего к 2012 году возникнет баланс спроса и предложения. Здесь есть заделы в складской недвижимости от таких девелоперов,  как ООО «Евразия Логистик», РосЕвроДевелопмент,  Giffels, "Ghelamco", Raven Russia, MLP, Espro. А в городах третьей волны, таких как Нижний Новгород, Воронеж, Саратов, Краснодар, Красноярск, Иркутск, Хабаровск и др. возможен как дефицит, так и паритет спроса и предложения. Все эти прогнозы будут исполнены при условии, если рецидива кризиса мирового масштаба в описываемый период не случится.

Как изменятся арендные ставки к 2012 году, по предварительным прогнозам?

Ответ: Прогнозы на арендные ставки в складском сегменте давать еще сложнее, чем прогнозировать спрос на складскую недвижимость в 2012 г. Тем не менее, попробую ответить и на этот каверзный вопрос. С начала о Московском регионе, так как он роднее для многих логистов и нашей компании ЗАО "Смарт Лоджистик Групп", а так же большинства федеральных логистических операторов, начавших свою деятельность именно с Престольной. Скорее всего, в Московском регионе, как в самом активном логистическом и финансовом кластере России, цены на склады класса "А" окончательно вернутся на докризисный уровень начала 2008 года. А именно, базовая ставка по схеме Triple net,  за 1 кв.м в год в складах класса "А" вернется в пределы $120-135, операционные расходы скорее всего будут находиться в стабильных пределах $30-40, и коммуналка в случае тотальной борьбы за энергосбережение может упасть до $7-8 в основном за счет электрической составляющей. Итого, общая нижняя граница арендной ставки на первичном рынке аренды для долгосрочных арендаторов может составить $150-160 без коммуналки и без НДС, а верхняя граница может составить $175-185  для складов класса "А". На вторичном рынке, то есть у субарендаторов данная ставка может увеличиться еще на $15-20  к нижней и верхней границам аренды 1 кв.м в год, то есть диапазон субаренды в 2012 году может составить $165-205 без учета коммуналки и НДС. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области цены на аренду складов класса "А"  будут отличаться примерно процентов на 15% от приведенных выше в Московском регионе. В других же городах-миллионщиках на горизонте 2012 года цены от Московских могут отставать примерно на 20%. При этом различия коснутся только базовых ставок складов класса "А", операционные и коммунальные услуги будут примерно идентичны во всех регионах России для складов данного класса.

Сколько крупных складских терминалов будет введено в Москве и крупнейших региональных городах к 2012 году?


Ответ: В Москве, с ее особой дороговизной на землю, по сравнению с другими регионами вряд ли кто отважится строить складские терминалы. Разве что Московское Правительство "вгонит" в проект деньги без учета быстрой окупаемости, а больше для "защиты" продовольственной безопасности города. Причины следующие. Во-первых, запрет на въезд в Москву крупнотоннажных грузовиков существует не первый год, что создает объективные проблемы поставок большегрузным транспортом наиболее распространенным для товарных поставок, во-вторых, логисты поняли, что Москву удобнее обслуживать из пригорода на противоположных транспортных потоках в определенное время суток. Поэтому можно говорить о строительстве только за пределами МКАД не ближе 10 км от её внешней границы. Итак, в Московской области и в складской недвижимости будут строиться следующие девелоперы. Евразия Логистик может увеличить на 300-400 тыс.кв.м уже действующий проект ПЛК "Северное Домодедово" и возможно приступит к реализации своего проекта на Востоке Московской области, где у них имеется большой участок земли. Там можно запустить еще 200-250 тыс.кв.м при наличии спроса. Наверное, РосЕвроДевелопмент будет увеличивать свой логопарк на Юго-западе в Крекшино еще на 100-150 тыс.кв.м, при росте спроса на складскую недвижимость класса "А". Конечно же будет расстраиваться до более масштабных размеров на Юге у ЦКАД логопарки от компании Giffels, хотя бы до 150-200 тыс.кв.м, и на Севере у ЦКАД компании "Ghelamco" до 100-120 тыс.кв.м. Так же думаю, что будет расширяться примерно на 100-150  тыс.кв.м  ТЛК "Томилино". В Санкт-Петербурге уже построенных складов вполне хватит до 2013-2014 гг., с одним условием - если внутренние склады СПб не начнут  активно выводить за КАД как это сделали в Москве, в рамках вывода Таможенных Терминалов. В городах  второй и третьей волны  складского строительства до 2012 года будут осваивать уже обустроенные участки, где обычно девелоперы строят с начала 1-ю очередь, а потом, в зависимости от спроса и размеров участка, 2-ю и 3-ю очереди. Так девелопер Евразия Логистик будет осваивать в Екатеринбурге, Новосибирске, Казани, Волгограде, Ростове-на-Дону складские корпуса по 50-100 тыс.кв.м, остальные девелоперы, такие как Raven Russia, MLP, Espro, Giffels будут строиться по-скромнее,  от 10 до 25 тыс.кв.м в своих региональных проектах.  

Какие общеэкономические факторы могут повлиять на рост цен на недвижимость?

Ответ: Основным фактором, влияющим на рост цен в секторе складской недвижимости можно считать хорошо работающую Мировую экономику. Причины же заключаются в следующем: в нашей стране за период перестройки с 1985 по 1988 гг., нарождения капиталистических отношений с 1988 по 2001 гг.  и дальнейшей стабилизации экономики с 2002 до середины 2008 гг. в основном наблюдался рост стоимости складских активов. Все это происходило в основном на фоне подъема благосостояния и соответственно роста потребления наших граждан, а так же при наличии постоянного дефицита неказистых складских помещений класса "B-","C" и "D", в основном любезно оставленных нам по наследству социализмом. Пик стоимости 1 кв.м склада класса "А" был в середине 2007 года, тогда на Московском рынке проходили сделки по цене от $1.8 до 2.2 тыс. за 1 кв.м построенного под ключ склада, при себестоимости строительства его от $0.9 до 1.2 тыс. за 1 кв.м. На Российский рынок, один за другим, зашли крупные игроки в складской недвижимости и начали строить склады с интенсивностью роста грибов после хорошего дождя, особенно в Санкт-Петербурге и в Московской области.  Но незаметно пролетели те счастливые времена и надо ждать нового периода, когда кризис будут вспоминать лишь в страшном сне, а спрос на складские комплексы класса "А" хотя бы достигнет устойчивого паритета с предложением от  девелоперов промышленной недвижимости.  Итак, короткое резюме, факторы влияния: восстановление мировой экономики, рост производительности труда, повышение зарплат до докризисного уровня,  увеличение валового спроса российских граждан на товары и услуги, доступность коммерческих и ипотечных кредитов, приток инвестиций в различные сферы российской экономики. В общем это все те факторы, которые говорят о полном выздоровлении экономики России и зарубежных государств.


Теги: логистика, складская логистика
Автор(ы):  Елин Владимир Александрович