Недвижимость в Московского региона больше чем недвижимость! 05.08.2010

Недвижимость в Московского региона больше чем недвижимость!

Интервью к.т.н. Елина Владимира Александровича, Председателя Совета директоров ЗАО "Смарт Лоджистик Групп"

- Как вы оцениваете московский рынок складской недвижимости на сегодняшний   день?

 
Ответ: Хотя кризис в России уже практически закончился, не все так просто в сфере складской недвижимости Московского региона. Дело в том, что за 1.5 года кризисных явлений в нашей экономике, многое изменилось в деятельности складских девелоперов. До кризиса, большинство финансовых моделей окупаемости складских проектов не учитывало ни прихода потенциальных кризисов, ни значительной коррекции цен на складскую недвижимость.  И вот почему. В период взрывного роста цен и объемов  складской недвижимости в двух ключевых экономических регионах России, в Московской и Ленинградской областях, ни кто даже не задумывался, что может быть кризис в этой отрасли. Тогда, в виде примера, правда говорили о Польше, где действительно под впечатлением прирастания Восточной Европы началось бурное строительство логопарков. Международные девелоперы  уж очень оптимистично рассчитывали завоевать польской логистикой пол Европы. Не получилось!

В России чуть другая история, здесь основной парк складских активов закладывался в счастливые годы социализма, а на сегодня, конечно и физически и морально устарел. Поэтому,  в период 2006-2008 гг. в Московском регионе,  за ним и Ленинградской области случился складской Клондайк. Одни проекты компаний "Коалко" и "Пролоджикс" по 1 млн. м.кв. складских объектов  каждый чего стоили!? И конечно же если бы не кризис, то в Московской области мы легко бы повторили опыт перепроизводства Польши. Хотя, можно сказать, что в СПб и Ленинградской области  девелоперы уже наступили на "польские грабли". Там по некоторым расчетам существует до 30-40% пустующих вновь построенных складов класса "А".

Но вернемся к Московскому рынку, перспективы его конечно, не взирая на перенесенный кризис, вполне оптимистичные. Во-первых регион наиболее экономически благополучный, и потребляющий максимальное количество услуг, требующих складских запасов. Во-вторых, город Москва, как территория для складского строительства и эксплуатации фактически закрыта запретами на въезд большегрузного автотранспорта, впрочем как и Санкт-Петербург. В настоящее время в Москве введено дополнительное ограничение по грузовому транспорту для перевозок по тоннажу, не выше 1 тонны на авто в пределы третьего транспортного кольца. Поэтому Московская область, с её земельными возможностями оптимальное место для строительства складских логопарков. И в-третьих, до кризиса Московский регион не был перенасыщен складскими проектами на душу населения,  а часть ряда складских проектов было своевременно заморожено в строительстве. Так что Московский регион один из первых получит второе дыхание в развитии, уже весной подрастут цены на класс "А". И даже в ряде логопарков возникнет дефицит в свободных площадях, в частности, это касается успешно работающего ПЛК "Северное Домодедово" от российского девелопера  ООО "Евразия Логистик".

- Насколько прямая зависимость от уровня продаж ритейлеров и активностью на рынке складской недвижимости?

Ответ: По нашему опыту активность продаж ритейлеров находится практически в прямой зависимости от активности складских девелоперов в спокойное время при стабильной экономической ситуации в стране. Единственное, что нами было отмечено до кризиса в период складского благоденствия, так это наоборот опережение темпов строительства складских объектов, темпами продаж связанных с арендой этих складских объектов. То есть сознательное игнорирование рисков, о которых я говорил раньше.  После кризиса динамика будет обратной, продажи будут впереди, а потом подтянется строительство с запозданием примерно на 6-12 месяцев. Когда всё восстановится и рынок потребления, и рынок кредитных ресурсов, и все производственные процессы от строительства, до сборки автомашин в ключевых заводах России, примерно, к 2012 году ситуация изменится  до пред кризисной. То есть, девелоперы опять начнут рисковать и строить впрок, обгоняя продажи ритейлеров. Но указанная динамика будет относится только к наиболее развитым в промышленном и экономическом отношении  регионам. В частности, к Московскому региону, Ленинградской области и СПб, и к Екатеринбургу и Свердловской области.

- Каких видов складской недвижимости не хватает в Московском регионе?

Ответ: Не хватает в Московском регионе классического "B" класса, не притянутого класса "В" за уши, а складов в основном повторяющих класс "А" только с высотой хранения не более 8-9 м., ну и конечно попроще с техническим вооружением, чем в классе "А". Иначе их просто экономически бессмысленно строить. При этом "Бэшки" могли бы пользоваться большой популярностью для арендаторов, в хорошем смысле не доросших до класса "А", с его необходимостью обязательного внедрения дорогостоящих WMS-систем складского учета, к достаточно дорогой высотной погрузочной технике и к высотным, многоярусным стеллажам. Мы видим, что для большой категории клиентов-арендаторов это некий переходной вариант от склада категории "D" и "С" к более современным и производительным складским объектам. А для ряда клиентов, вообще класс "А" не подходит, так как условия хранения и обработки не позволяют хранить груз на стеллажах, а только в напольном варианте. В частности те же шины, палетированные  моно грузы с низкой оборачиваемостью, или не габаритные грузы и большой ряд других товаров.

- Склады, как инвестиции. Является ли строительство складов инвестиционно-привлекательным на данный момент?

Ответ: Практически любой девелоперский строительный  бизнес в нашей стране, тем более в Московском регионе, является инвестиционно  привлекательным. В экономически развитом регионе, с хорошей динамикой потребления, с прекрасной и постоянно улучшающейся инфраструктурой, с огромными квалифицированными человеческими ресурсами, хорошими институтами и университетами, вполне вменяемой администрацией, регион похож на страну, где закопав в землю "пять" золотых, может вырасти денежное дерево в виде девелоперского  проекта. Прошу не делать  аналогии с историей из сказки о "Буратино".  Единственно, что надо иметь ввиду сегодня, это горизонт окупаемости складских проектов увеличился на 2-3 года, преимущественно из-за кризиса и временного  падения на 30-40% цен на аренду складских и офисных  помещений в логопарках. Но, уже в феврале 2010 года наметилась тенденция к постепенной коррекции цен в сторону роста на аренду качественных, законченных в строительном отношении и имеющих все разрешительные документы, складских объектов. А то, ведь за частую бывает так, и склад стоит новый, красивый и дороги подведены к нему, и даже свет горит в помещениях, и отопление подается, а документов от пожарных, СЭС, и других служб нет. И арендаторы несут на себе все возникающие при  этом риски, от налоговых до уголовных, по таким "логистическим проектам".  

- Кто занимается сегодня в России строительством складской недвижимости, ее управлением. Какие компании? Перераспределились ли доли рынка?

Ответ: В России, в настоящее время, осталось еще достаточное количество  профессиональных девелоперов складской недвижимости, перечислю лишь ряд из них: лидер российского  рынка, девелопер "Евразия Логистик", далее "РосЕвроДевелопмент", Корпорация "ЕМСТС", "Томилино", "Белая Дача","Райвен Групп","ФМ Лоджистик", "Международное логистическое партнерство", "Гиффлз", и ряд других компаний.

Управлением складским проектом и его эксплуатаций обычно занимаются профессионалы в этой области деятельности. Важно не только построить складской объект по всем канонам строительного дела и заселить его арендаторами, но и качественно его эксплуатировать, что бы и арендаторы не разбежались и окупаемость укладывалась в инвестиционный график. Обычно на период инвестиционной окупаемости стараются использовать собственные человеческие ресурсы, обученные и проверенные в период строительства складского объекта. То есть, создают собственную управляющую компанию для эксплуатации построенных зданий, это обычно дешевле и управляемей, хотя не всегда качественней. А когда девелоперский складской проект выходит на операционную прибыль, стараются управляющую компанию выбрать через тендер.  Но бывают и другие варианты, то есть сочетание наемной управляющей компании с собственным отделением по эксплуатации, примерно как на ПЛК "Северное Домодедово" в период становления проекта в 2007-2008 гг.

Сегодня трудно сказать о долях рынка выше перечисленных компаний в Московском регионе по ряду причин, но по экспертной оценке эти компании  можно расставить по местам: 1-е место, по праву за "Евразия Логистик" с её ПЛК "Северное Домодедово", 2-е место за "РосЕвроДевелопмент" с Логопарком "Крекшино", 3-е место за "ФМ Лоджистик" и т.д.

- Каковы перспективы рынка складской недвижимости Московского региона? Питерского?

Ответ: Как уже отмечалось выше, самый перспективны рынком складской недвижимости в России можно считать Московский регион в направлениях, Юга, Запада и Севера. Оптимальная зона для размещения складских объектов, это зона находящаяся в 10-25 км., считая от внешней границы МКАД. Там наибольшая концентрация автомобильных  транспортных потоков, что очень важно для логистических парков и традиционно, более богатое население и более развитая инфраструктура торговли и транспорта. Опять же, тяжело давать конкретные цифры в натуральном выражении перспектив рынка складской недвижимости Московского региона, особенно после кризиса. Одно можно уверенно утверждать, что этот рынок далеко не исчерпан и по прежнему будет очень популярен у складских девелоперов. Так же надо отметить, что на перспективность складского рынка Московского региона и его скорость быстрого восстановления будут влиять такие факторы, как  стоимость земли промышленного назначения, стоимость подключения к энергоресурсам тепловым и электрическим. И нельзя забывать про комфортность и скорость оформления строительной документации и других разрешительных документов и коррупционную емкость сопровождающую этот удивительный  процесс.  

Если оценивать второй по величине рынок складской недвижимости, а именно Санкт-Петербург и ленинградскую область, то  по моему мнению, складов там настроили впрок года на 2-3 при условии, если Северная столица на глазах не превратится в Американский Детройт. Но все быстро течет и так же быстро меняется, может и СПб выбирится из кризиса намного быстрее, чем можно себе представить.


Теги: логистика, складская логистика
Автор(ы):  Елин Владимир Александрович